La Cassazione, con pronuncia del 4.05.2023 n. 11675, ha stabilito che l’attività di mediatore deve essere remunerata anche quando le parti diano all’affare una forma giuridica diversa da quella per cui il mediatore abbia prestato la propria opera, come pure è consentito che le parti sostituiscano altri a sé stessi nella stipulazione del contratto, senza pregiudizio per i diritti del mediatore. 

Secondo i Giudici la nozione di “affare” va intesa come operazione di natura economica, suscettibile di conseguenze giuridiche, che abiliti ciascuna di esse ad agire per l’esecuzione del negozio, per la risoluzione o per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato, senza pregiudizio per il mediatore.

FAQ

-compenso mediazione-

Quando matura il compenso dell’agente alla provvigione? Il diritto alla provvigione matura quando il mediatore mette in contatto due o più possibili contraenti che concludono tra loro un affare determinato, quindi, anche la sola firma del compromesso comporta la conclusione dell’affare anche se le parti non stipulano il rogito per ragioni che non attengono a colpe dell’agente.

E se l’agente è senza contratto ha diritto al compenso? Non è necessario un contratto scritto o verbale, in quanto il rapporto di mediazione non richiede l’esistenza di un preventivo conferimento di incarico formale. È sufficiente che la parte abbia accettato l’attività del mediatore avvantaggiandosene.

L’agente immobiliare è pagato sia dal venditore che dal compratore? Si, matura il diritto alla provvigione da entrambe le parti, indipendentemente da chi per prima si sia rivolta a lui. Infatti, ad esempio, l’acquirente che non ha deciso di affidare l’incarico a lui, resta del pari vincolata verso il mediatore avendogli dato poi l’acquiescenza alla conclusione dell’affare.

E se l’agente aveva rinunciato alla provvigione, ha diritto comunque al compenso? No, però se l’incarico è stato conferito all’agente a titolo gratuito, per aver questi rinunciato preventivamente alla provvigione, deve dimostrarlo, in quanto, in assenza di prova, l’incarico si considera a titolo oneroso.

E se scade il mandato, si deve pagare la provvigione comunque? No, salvo che a concludere l’affare in un momento successivo siano le stesse parti contraenti da lui in precedenza messe in contatto. Difatti, il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia dovuta all’attività da lui posta in essere.

Quando non si deve pagare la provvigione all’agente? Se l’incarico è senza esclusiva, non è dovuta la provvigione se non vi è stato alcun intervento o partecipazione dell’agente alla conoscenza e incontro delle parti. In ogni caso, la provvigione non è dovuta se l’agente non risulta iscritto al registro delle imprese (se società) o presso la camera di commercio (se persona fisica), condizione che comporta anche una sanzione amministrativa a suo carico.

Avv. Isabella Annalisa Monte

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